Vejledning til etablering af bofællesskaber

I Randers Kommune opleves der en stigende interesse i etablering af bofællesskaber. Tiderne ændrer sig, og det gør vores efterspørgsel efter alternative måde at bo og være sammen på også. Således er antallet af husstande med mere end én familie under taget de sidste 10 år steget med 44%.

Det kan være ønsket om et indholdsrigt seniorliv, der er drivkraften, ligesom det kan være ønsket om at bo sammen flere generationer eller sammen med nogen, man deler værdisæt med. Fællesnævneren er, at man har et ønske om at rykke lidt tættere sammen med andre og i højere grad være en del af hinandens hverdag. Bofællesskaber kan have mange former, ligesom der kan være stor forskel på, om man ønsker at bo sammen med andre på landet eller i byen. I Randers Kommune er der rig mulighed for begge dele.

Det kan være, du er mest interesseret i selv at være med til at starte et bofællesskab op fra bunden. Måske er du interesseret i at finde sammen med andre, eller måske er du bare nysgerrig. Guiden her skal være med til at gøre det lidt mere overskueligt for dig at komme tættere på drømmen. Ligesom der kan være mange forskellige former for bofællesskaber, er der mange forskellige elementer, der er værd at overveje, når man skal bevæge sig fra tanke til handling. Guiden her giver dig et generelt indblik i det. Har du spørgsmål, så tøv ikke med at tage kontakt til bofællesskabsteamet.

Når du står overfor drømmen om at bo i et bofællesskab, kan det virke meget overvældende med alle de forskellige elementer, der kræver nøje overvejelser. Det kan f.eks. være overvejelser om:

• hvem du ønsker og har mulighed for at bo sammen med.
• hvor du og din gruppe ønsker at befinde jer geografisk.
• hvad kan det lade sig gøre at låne penge til.
• hvordan kan det finansieres.
• I selv vil bygge, eller rykke ind i noget eksisterende.
• beslutninger om foreningsdannelse og vedtægter.
• hvilken ejerform er I interesserede i.
• hvorvidt I har brug for ekstern rådgivning.

På de følgende sider er der mulighed for at gå mere i dybden med de områder, som det er vigtigt at forholde sig til. Det vil være meget individuelt, hvor man som gruppe eller enkeltperson er i processen, ligesom der vil være stor forskel på, hvordan man ønsker et bofællesskab skal været indrettet. Fysisk såvel som praktisk og personligt. Det kan gøres på mange måder! De følgende sider er et generelt overblik. Har du behov for sparring, er du altid meget velkommen til at kontakte vores bofællesskabsteam.

Det første og også det vigtigste skridt er, at finde sammen med nogen, som man kan forestille sig at bo sammen med. Man behøver ikke være enige om det hele, men det vil være vigtigt fra start af at afstemme, hvilke drømme, værdier og behov man har i forhold til at skulle bo sammen. Netop dette er et vigtigt fundament at arbejde ud fra.

Del dine drømme med andre

Først og fremmest er det vigtigt, at du taler med andre om dine drømme, og lytter til de andres. Det vil gøre det mere virkeligt for en selv. Giv dig selv og andre lov til at tænke stort, og gem de eventuelle begrænsninger til lidt senere. Tal hellere med flere end for få, og vær åben over for andres tanker.

Når I begynder at nærme jer et fælles fodslag, skal I begynde at formalisere det, så det ikke bliver ved drømmene og de store tanker. Nu er det tid til at blive mere konkrete. Idéer og planer skal nedfældes. Ud over at det gør det mere overskueligt og virkeligt for jer selv, vil I samtidig have noget at vise andre.

Det der især kan være værd at drøfte, er jeres fælles værdigrundlag. Hvilken rolle har fællesskabet, og hvor går grænserne mellem det fælles og det private, hvad forpligtiger man sig til og hvor ofte skal man være fælles. Det skal I prøve at finde svar på sammen. Her kan det også være en god idé at begynde at sætte nogle rammer for, hvem der gør hvad og hvornår.

Hvor kan og vil I bo?

Når flere personer skal beslutte sig for at bo sammen, vil et springende punkt naturligvis være, hvor man så vil vælge at bo sammen. Der kan være stor forskel på ønsker og behov, så der vil være mange hensyn at tage. Det vil samtidig også være et spørgsmål om, hvor det rent faktisk kan lade sig gøre at etablere et bofællesskab. Igen er det vigtigt at gå til det med et åbent sind og overveje flere muligheder, inden I sætter nogle kriterier for, hvordan I vil prioritere beliggenheden.

Økonomiske overvejelser

En forudsætning for at etablere et bofællesskab – hvad enten det skal bygges eller etableres i noget eksisterende – er, at det kan lade sig gøre at finansiere det. Det kan være en tung omgang at komme igennem, men det er vigtigt, at I tidligt i forløbet har en dialog med jeres bank, da det er afgørende med afklaring omkring jeres individuelle lånemuligheder. Det anbefales, at I har et tydeligt indblik i dette, inden I går videre med at stifte forening og beslutter ejerform.

På et tidspunkt vil I med høj sandsynlighed skulle i dialog med rådgivere, kommune bank o.l. Inden I gør det, er det en god idé at have det fælles værdigrundlag på plads samt at have stiftet en forening, så I møder disse med en fælles forståelse for retningen jeres bofællesskab skal trække i. Det gør det nemmere for både jer og de professionelle. Når der skal stiftes en forening, skal I være opmærksomme på at få formuleret vedtægter, samt tage stilling til ejerform og økonomi. Det kan også være, at I skal gøre jer overvejelser om, hvorvidt I skal have en rådgiver tilknyttet, hvis der er områder, I ikke føler jer så stærke i.

Foreningsdannelsen

Stiftelsen af en forening vil være med til at sætte en mere tydelig retning for jeres bofællesskabsgruppe. Vedtægterne giver jer et solidt grundlag at arbejde ud fra med klart formulerede retningslinjer for vigtige forhold. Det kan f.eks. være krav om medlemskab i fælles arbejdsgrupper, hvordan I vil håndtere det, når der er udskiftning af beboere, økonomi og fælles vedligehold. Søg eventuelt inspiration hos andre bofællesskaber.

Vedtægterne skal vedtages på en stiftende generalforsamling. Her kan det også være en god idé at alliere jer med en advokat, der kan bistå jer i det videre arbejde.

Hvilken ejerform?

Som nævnt tidligere kan der være mange måder at bo sammen på. Et af de områder I skal beslutte jer for, er hvilken type ejerform jeres bofællesskab skal have. Her er der overordnet tre former, der gør sig gældende. Det er ejer, lejer eller andel. Der kan være økonomiske konsekvenser og fordele forbundet med jeres valg, og det kan have indflydelse på den enkelte og foreningens økonomiske situation. Det kan være prækært at diskutere, hvorfor det er vigtigt, at I behandler emnet med omtanke og respekt.

Når I har besluttet jer for, hvilken type forening og hvilken ejerform I vil have, er det næste punkt, hvilken økonomi jeres forening kan og vil rumme. Her skal i afklare låne- og finansieringsmuligheder med banker i forbindelse med f.eks. grundkøb og realisering af byggeri.

Ressourceafklaring

Der er brug for mange ressourcer og forskellige fagligheder, når der skal etableres et bofællesskab. Nogle af dem har I måske allerede internt i gruppen. Det er en rigtig god idé at afklare, hvilke der allerede er til stede, samt hvordan de kan blive bragt i spil. Det kan være meget værdifuldt at hente rådgivning udefra. Det kan samtidig være med til at mindske eventuelle konflikter. Find jer derfor tidligt i processen en rådgiver, der kan give jer den nødvendige rådgivning efterhånden som behovene opstår. Erfaringer viser, at kan en ekstern rådgive agere procesfacilitator, kan det være et vigtigt element, der får processen til at forløbe mere gnidningsfrit.

Fællesskabet og de fysiske rammer

Måden I vægter og planlægger fællesskabet på, kan være en god ting at have med i overvejelserne, når bofællesskabets fysiske udformning skal besluttes. Her kan det være en fordel med et byggeprogram, der kan omsætte værdier, ønsker og behov til deciderede principper for f.eks. hvor fælleshuset skal være, hvor stort det skal være og hvilke aktiviteter, det skal kunne rumme. I kan selv sætte retningen og træffe beslutninger, og I kan lade jer inspirere af andre bofællesskaber, ligesom det også kan være en god idé med en arkitekt eller anden rådgivning.

Når I er nået dertil, at der – så vidt muligt – er styr på ejerform, de interne kompetencer, foreningsdannelse og der er sat en retning for bofællesskabets fysiske udformning, vil det næste naturlige skridt være at omsætte jeres ønsker og idéer til konkrete skitser. Her anbefales det, at I har en arkitekt til at hjælpe jer. Samtidig vil det her være oplagt at gå i dialog med Randers Kommune om, hvor det forventeligt kan lade sig gøre at opføre jeres bofællesskab. I forbindelse med realiseringen af jeres byggeri, vil der være behov for at få styr på juridiske og finansielle aftaler.

Geografien

Der vil være visse begrænsninger i forhold til, hvor det kan lade sig gøre at bygge og etablere sit bofællesskab. Derfor vil det være fordelagtigt at have en tæt dialog med Randers Kommune vedrørende placering. I dialogen med kommunen kan der foretages en screening af de mulige områder og konkrete grunde, samt der kan foretages en afklaring af diverse planforhold.

Udarbejdelse af skitse for projektet

Med afsæt i jeres byggeprogram og i samarbejde med en arkitekt kan I udvikle et skitseprojekt for byggeriet. Her er det naturligvis vigtigt, at I forholder jer til de økonomiske rammer, som I har fundet frem til i samråd med jeres bank.

Finansiering af byggeriet

I er nu nået til et punkt, hvor der er behov for at få afklaret, hvordan byggeriet kan finansieres. I kan overordnet vælge mellem to muligheder:

• Fuld kontrol – Ønsker I som forening den fulde kontrol, og i så fald også den dermed medfølgende risiko omkring byggeriets opførsel, skal I optage et lån hos en bank.
• Alternativ kan I finde en samarbejdspartner – en developer eller en entreprenør – der vil overtage projektet og bygge det, for derefter at sælge det til jer som et projektsalg.

Et godt råd vil være at træffe denne beslutning i samråd med jeres advokat og/eller en bygherrerådgiver.

I er klar til at begynde forhandlinger om grundkøb og opførelse af byggeriet, når jeres projekt er færdigtegnet, og en grund er udpeget. Når alle aftalerne er på plads, kan byggeriet startes.

Køb af grund

I kan enten købe en kommunal grund eller en privat. Køber I en grund af kommunen, er der særlige krav, der knytter sig til det. Grunden skal sendes i offentligt udbud, mens selve udbudsformen afhænger af situationen. Er grunden privatejet, vil forhandlingerne foregå mellem køber og sælger uden kommunens indblanding. Det er meget vigtigt, at I har styr på finansieringen af grundkøbet, når I når til dette punkt.

Opførelse af byggeriet

For at opføre byggeriet skal I indgå en aftale med en entreprenør. Det er vigtigt, at der er en tydelig aftale, og at opgavens omfang en meget nøgternt præciseret. Ligeså er det vigtigt, at den økonomiske ramme og aftaler om risiko og ansvar er på plads. For at indgå aftalen anbefales det, at I har jeres advokat med inde over.

Forsikring

Er I selv bygherre, skal der tegnes en forsikring, der understøtter foreningens risiko og ansvar. Omfanget af forsikringens indhold vil være betinget af det konkrete projekt, samt den organisering i har valgt for selve opførelsen. Er der en developer eller en entreprenør tilknyttet, skal I sikre jer, at denne påtager sig at tegne de nødvendige forsikringer.

Byggeledelse

Der vil altid opstå uforudsete udfordringer, som er nødvendige at tage hånd om løbende for at sikre, at projektet skrider fremad. Derfor er det vigtigt, at I som bygherrer følger arbejdet tæt for at sikre fremdriften, kvaliteten og økonomien. Her kan det være nødvendigt at ansætte en rådgiver, så I sikrer jer den nødvendige kompetence og professionalisme.

Nu er det ved at være tæt på. Bygningen – eller bygningerne – står færdige, og nu skal de sidste detaljer på plads, så I kan flytte ind og afslutte samarbejdet med entreprenøren. Derfor skal byggeregnskabet opgøres og den kommende drift af bofællesskabet skal håndteres.

Tjek for fejl og mangler

Når byggeriet er færdigt, skal det gennemgås for eventuelle fejl og mangler, således at disse kan blive udbedret. Når dette er gennemført, er entreprenørens arbejde som udgangspunkt afsluttet.
Herefter skal regnskabet gøres endeligt op. Til dette skal I have hjælp af jeres revisor og advokat.

Drift

I forbindelse med de beslutninger, der blev truffet, da I etablerede jer som forening, blev der med høj sandsynlighed indgået aftaler omkring driften af bofællesskabet fremadrettet. Nu skal de gennemgås og præciseres yderligere. F.eks. er det vigtigt at få styr på, hvem der har hvilke forpligtigelser, og om der er behov for f.eks. en vicevært.

Administration af driftsbudget

Foreningens bestyrelse og jeres tilknyttede revisor administrerer de penge, der årligt afsættes til drift og vedligehold. Derfor skal I kontakte jeres revisor og sikre jer, at I kommer godt fra start med dette.

Sparring og facilitering af netværksmøder

Randers Kommune facilitere gerne netværksmøder med de forskellige parter, der er eller kan tænkes at blive, involveret i den proces, som I står over for. Dagsorden og rammer kan aftales i samråd med bofællesskabsteamet. Teamet kan også – så vidt muligt – bistå med sparring og vejledning.

Hvor kan I bygge og bo?

Som planmyndighed vil de være vigtigt at have Randers Kommune med på banen, når I skal undersøge og bestemme jer for, hvor I vil og kan bygge og bo. Bofællesskabsteamet kan hjælpe jer med at udpege grunde og områder, der kan være relevante for jer. Byggegrunde kan ikke øremærkes til bofællesskaber, men tag fat i os tidligt i processen, så vi kan hjælpe jer med at identificere, hvor der er velegnede grunde. Forvaltningen vil have kendskab til spændende byudviklingsprojekter, og hvor det planmæssigt kan lade sig gøre at etablere den type bofællesskab, som I arbejder på.

Planprocessen

Der skal en lokalplan til, når byggeriet skal opføres på i et område og på en konkret grund. I nogle tilfælde vil der allerede være en tilstrækkeligt rummelig lokalplan, mens der i andre tilfælde skal udarbejdes en ny. Det kan vi hjælpe jer med at afklare, ligesom vi kan give jer et realistisk bud på, hvor lang tid det forventeligt tager at udarbejde en lokalplan, hvis den er nødvendig.

Udbud af grund

Er Randers Kommune grundejer, betyder det, at det er os der administrerer udbud, salg og aftaleindgåelse. Kommunalt ejer jord skal altid i offentligt udbud, men udbudsformen fastlægges med afsæt i de konkrete omstændigheder.

Når I har købt grunden, skal der indhentes en byggetilladelse, for at I kan igangsætte byggeriet.

Der er efterhånden flere og flere aktører, fonde og frivillige grupper, der på forskellig vis arbejder med hjælpe, udvikle og opføre bofællesskab. Så der er rigtig meget materiale at kigge i for at finde inspiration og svar på de spørgsmål, som du og din gruppe formentlig sidder med. Kig f.eks. på disse:

• Publikation om byggefællesskaber - udgivet af Realdania By og Byg i 2019.
• Bofællesskab.dk - her kan du finde meget info og gode råd vedrørende bofællesskaber. På hjemmesiden kan du også finde eksisterende bofællesskaber.
• Inviter bofællesskaberne indenfor - publikation af Anna Falkenstjerne Beck, der har en erhvervs-PhD om bofællesskaber. Udgivet for Kuben Management og Dansk Byplan Laboratorium.

Realdania har udgivet publikationen "Byggefællesskaber" i 2019. Heri gives der en række gode råd til etableringen af et bofællesskab – herunder fordele og ulemper ved de forskellige ejerformer. Disse gengives her:

Ejerboliger

Fordele:

• Foretrækkes af bank/realkredit
• Let at sælge boliger
• Individuel låneprofil
• Billige lån.

Ulemper:

• Dyreste boligform
• Normal prissætning (Kan stride mod idegrundlag).

Andelsboliger

Fordele:

• God ramme om fællesskabet
• Lavere priser end ejerboliger
• Normalt med model for prisloft (stemmer overens med idegrundlaget).

Ulemper:

• Ikke så udbredt uden for Storkøbenhavn
• Kan være sværere at sælge bolig
• Kan give uenighed om fælles lån
• Nye lovregler øger boligudgift pga. loft over afdragsfrie lån.

Almene boliger

Fordele:

• God ramme om fællesskabet
• Billigste boligform.

Ulemper:

• Kræver samarbejde med kommunen om indskud af grundkapital
• Kræver samarbejde med boligselskab
• Ingen mulighed for at indskyde penge og få lavere boligudgift.

Private lejeboliger

Fordele:

• Kræver ingen kapital/lån fra beboere
• Kræver ikke indskud fra kommune.

Ulemper:

• Kan være svært at finde investorer
• Formentlig ret høj leje
• Lavere indflydelse
• Ingen mulighed for at indskyde penge og få lavere boligudgift.